郴州物业管理发展现状及建议对策

发布时间:2017-12-15 16:23 信息来源:郭呈利 责任编辑: 点击量:1

物业管理的发展既是一个经济问题,也是一个直接关乎居民生活质量的民生问题,物业管理在我国不到40年的发展历史,郴州市物业管理行业起步较晚,但随着城市居民生活的需求,物业管理范围逐步扩大,物业行业在探索中不断发展。

一、基本情况

根据第三次全国经济普查数据显示,全市共有物业经营管理活动企业417家,截至目前,年营业收入1000万元以上或者从业人员50人以上的规模以上服务业联网直报物业企业60家。湖南省房地产业协会2016 年度星级物业服务项目评定结果显示,全省72家四、五星级物业项目中,郴州有4家物业公司的项目获得四星级项目。

二、主要特点

(一)总体发展规模壮大。2017年1-10月郴州规模以上服务业物业企业60家,比上年同期增加17家,实现营业收入2.6亿元,同比下降2.3%;缴纳营业税金及附加、税金、应交增值税三项税负0.1亿元,同比下降16.3%;累计应付职工薪酬0.9亿元,同比增长8.9%;从业人员平均人数5170人,同比增长11.5%。

(二)扩大社会再就业。物业管理在小区保洁、保绿,维持公共秩序等方面发挥着日益重要的作用,尤其对保安和保洁人员的用工需求较大,有利于退伍军人安置、下岗工人再就业,成为吸纳就业及再就业的重要渠道。2016年规模以上物业管理从业人员4852人,同比增长10.2%,其中女性员工占到48.1%,远远超过全市规模以上服务业整体水平的39.6%。随着对生活品质的更高要求,物业管理范围将不断扩大,物业管理行业将对增加就业将起到更加积极的推动作用。  

(三)外地企业引进较多。近几年郴州市分别引进了深圳红树林物业、广州恒大地产金碧物业、广东碧桂园物业等一批高资质物业管理企业,对万宝国际城、恒大华府、碧桂园翡翠山等小区实行现代化、规范化物业管理,这些企业本身具备较强的融资能力,开发的楼盘品质较高,市政配套较为完善,满足了投资和刚需的双重需求,吸引了大批的购房者,形成了房地产开发良性循环,促进全市物业管理的提档升级。

(四)私营物业是市场主体。三经普数据显示,郴州国有及集体控股的物业管理企业28家,占企业总数的6.7%;从业人员606人,占9.9%;资产总计10.2亿元,占41.8%;实现营业收入0.5亿元,占11.1%。 而私人控股企业达258家,占61.8%;从业人员4865人,占79.8%;资产总计13.3亿元,占54.5%;营业收入3.6亿元,占78.8%。私营物业成为物业管理行业发展的主体。

(五)地区差异明显。物业管理行业的发展与地区经济发展、城市规模紧密相关。三经普登记显示,郴州过半的的物业管理企业集中在北湖区,14.9%在苏仙区,两区物业管理企业从业人员占全市的64.4%,资产总计占26.7%,营业收入占58.5%。城市化水平更高的的城区物业管理企业数量、规模都明显大于其他地区。

二、存在问题

(一) 服务质量参差,机制有待完善

物业服务不到位。开发与管理责任不明,业主入住以后,仍有公共基础设施不够完善无法投入使用、绿地面积不达标、产权纠纷、后续服务跟不上等诸多问题。物业资质企业近年整体服务水平不断提高,但仍有部分小区对电梯等公共设施维护修检不到位,业主入住后生活质量没有相应提高,反有诸多不便。有部分小区安全管理责任心不强,保安人员不足,导致小区外来人员随意进出,小区安全不能得到保障;有部分新建小区业主入住后车库未完工、小区内其他建筑仍有施工,影响居民日常生活;有的小区路面破损、路灯亮化率低,设施维护不及时,楼道清理不干净等,导致业主生活不便利,直接影响业主生活质量;有小部分物业公司服务态度有待完善,业主反映相关问题后,采取推诿搪塞的态度,没有及时跟进、妥善解决。

(二)发展后劲不足,管理有待创新

物业管理难度大。目前小区管理中的一些棘手问题,比如违章搭建,破墙开店、占道经营,破绿种菜、养狗扰民,噪声、烟气污染以及邻里之间矛盾纠纷等问题,这些本应该是属于城管、工商、公安、环保和社区居委会等部门负责的职能,由于有了小区物业管理的存在,统统都转嫁到物业企业的身上。

物业费收取难。《物业管理条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费。一方面存在部分小区物业服务跟不上,业主交物业费的意愿不高。另一方面,部分业主存在故意拖欠物业行为,业主与物业的沟通不畅,导致物业费收不到位,物业企业收支不平衡,从而对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣,降低物业服务质量,进而导致业主更不愿交费的恶性循环,影响到物业企业的发展生存。

(三)人员发展局限,效益有待提升

结构性招工难。物业企业的人员结构主要由保安保洁人员组成,存在年龄偏高、专业性不够的问题。根据2016年规模以上服务业联网直报数据显示,物业管理行业月人均工资为1890.5元,远低于全市规模以上服务业平均水平(3791.5元),低于科技、教育、文体娱、交通运输、信息技术等行业,月平均工资处于行业最低水平。因薪酬偏低,导致懂经营管理、信息化技术、维修技术等年轻的专业化人才和管理人员难招聘、易流失。

老旧小区利润低。部分老旧小区物业收费标准偏低,企业利润低。按《郴州市住宅小区公共性物业服务收费基准价格标准》,一至五级物业收费基准价分别为0.51元、0.87元、1.13元、1.41元、1.66元,允许在基准价上上下浮动15%。涌泉小区是郴州最早的商品住宅区之一,现为海南佳佳兴物业管理,物业费0.5元/平方米,即使物业费能全数收取仍然难以平抵支出费用。类似的情况也存在于乐仙阳光苑小区,物业费收取0.3—0.4元/平方米,但由于社区老旧、维修成本高、人工成本支出较高等因素,物业企业经营生存困难。

三、几点建议   

(一)进一步落实政策,完善市场机制

一是规范物业管理及物业中介机构活动。对全市范围内的房地产评估机构的经营行为、评估业绩、人员情况、管理措施等内容进行定期全面检查和清理,将房地产评估机构年检及中心城区房地产经纪备案情况等通报。二是完善物业管理规章制度,规范物业管理市场。明晰物业服务标准,建立合理的价格机制,确保有法可依;进一步规范物业管理市场,提高物业企业准入门槛;重点提升行业素质、推进规模化经营;建立物业管理考核体系,形成政府监督、业主参与的格局,以此促进物业企业服务水平的提升。三是科学规划,加快公共服务配套设施建设。加快室内综合集贸市场建设,将市场建设纳入城市总体规划和城市基础设施建设规划之中,使之与新区建设同步规划,配套建设;加快停车场(库)建设和改造,逐步完善城市基础建设,健全和完善停车位现代化管理体系和手段,优化停车位资源配置。

(二)进一步强化业务,提升服务质量

一是绿化提质,补植花草,维修破损的路面、生锈的路灯和公共设施,引进安全可靠的门禁系统,进行客服专业知识培训等,从整体上提高物业服务质量。二是高度认识消防工作的重要性,落细落实消防安全措施,加大隐患排查力度,发现隐患及时整改并加以消除,采取多形式全方位的宣传措施,确保消防安全。三是广泛征求业主意见,发放相关问题的意见征求表,同时与电话咨询、上门走访结合,切实解决业主的问题反馈。四是鼓励有条件、有实力的房地产企业引进或组建资质较高的物业公司,打造物业管理品牌,为企业自身的楼盘以及市区其他楼盘的后续发展提供保障。同时政府也可出台优惠政策,帮助本地物业公司快速成长,适应郴州快速发展的房地产行业水平,在本地物业公司报批物业服务价格上予以大力支持。

(三)进一步加强协调,创新管理方式

一是推动企业商业模式创新。随着移动互联网、智能手机、各类APP、二维码的普及,可利用互联网与物业服务紧密结合,使物业服务等生活服务类企业逐步利用电子商务平台开展预约上门服务、社区配送、电商物业等O2O(线上线下一体化)业务。二是加快建立健全业主委员会,搭建沟通业主与物业的桥梁,同时调动广大业主自觉治理小区的积极性、自律性,从而建立起小区管理工作的长效机制,共建和谐社区,而物业公司则需做好本职工作,加大公示、宣传力度,加大对业主委员会的支持。三是加强宣传教育,一方面不断增强市民爱护城市居住环境的自律意识,进一步调动市民参与城市管理的积极性,另一方面不断增强物业服务人员的责任意识,逐步形成双方互相理解配合、广大市民自觉维护的良好局面。

 

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